Consultor Digital: Alugar ou Comprar?

Não caia em regras de bolso. Descubra ano a ano o ponto exato de virada no mercado brasileiro considerando ITBI, uso do FGTS e amortização SAC.

Valores

Seu Estado (Base de Valorização Histórica FipeZAP)

Carrega automaticamente o histórico médio de inflação de aluguel e valorização de imóveis do FipeZAP para o seu estado. Você pode alterar os valores manualmente abaixo se quiser.

Valor do Imóvel (R$)

Entrada Financeira Própria (R$)

O dinheiro que sairá do seu bolso ou da sua conta bancária hoje para a compra do imóvel.

Saldo do FGTS Usado na Entrada (R$)

Você pode usar seu saldo retido do FGTS para abater a dívida. O simulador considera que, se você alugar, esse dinheiro ficará preso rendendo apenas 3% ao ano + TR.

Taxa de ITBI, Escritura e Cartório (%)

Inclui ITBI (Imposto de Transmissão), taxas de cartório, registro e despachante. Costuma girar entre 4% a 6% do valor total da casa no Brasil.

Sistema de Amortização

SAC (Sistema de Amortização Constante): Parcelas começam altas e diminuem com o tempo. PRICE: Parcelas fixas do início ao fim, mas você paga muito mais juros.

Taxa Efetiva de Juros do Financiamento (% ao ano)

Seguros Obrigatórios MIP/DFI (% ao ano sobre o saldo)

MIP (Morte e Invalidez Permanente) e DFI (Danos Físicos ao Imóvel) são seguros cobrados compulsoriamente junto à parcela. Costumam encarecer o financiamento em até 0,5% aa.

Prazo do Financiamento (Anos)

Amortização Anual Extra (R$)

Coloque aqui aquele dinheiro extra que você planeja injetar no banco todo fim de ano (como 13º salário, bônus ou FGTS extra) para matar a dívida mais rápido.

Aluguel Mensal Atual do Imóvel (R$)

Reajuste Anual do Aluguel (IPCA/IGP-M %)

Média anual de aumento do aluguel (geralmente ligado ao IPCA ou IGP-M).

Valorização Anual do Imóvel (%)

A taxa média histórica de valorização de imóveis na sua região (o Índice FipeZAP nacional gira em torno de 4% a 5% a.a. nos últimos 10 anos).

Rendimento Líquido de Investimentos/Poupança (% ao ano)

Se você não comprar a casa, onde o dinheiro da Entrada ficará investido? (Ex: Tesouro Selic, CDB a 100% do CDI, LCI). Coloque a taxa anual já livre de Imposto de Renda.

Custos Anuais do Proprietário (IPTU/Condomínio %)

Custo anual estimado (em % do valor do imóvel) que o dono gasta com grandes reformas estruturais, taxa extra de condomínio, seguro e vacância vacâncias. Inquilino não tem esse prejuízo.

Tempo Desejado no Imóvel (Anos)

A Matemática por Trás

Comprar = ITBI + Σ(Parcelas + Seguros + Manutenção) − Valorização | Alugar = Σ(Aluguéis Infacionados) − Rendimento(Entrada + Economias)

Esta calculadora simula a realidade brasileira com altíssima precisão. Ela considera que, ao comprar, você gasta cerca de 5% imediatamente com ITBI e escritura. Os seguros MIP/DFI obrigatórios são adicionados às parcelas. No modo SAC, as parcelas caem, liberando espaço no orçamento futuro. O inquilino aproveita as altas taxas nominais de juros do Brasil (Selic) para render seu dinheiro com mais força que no exterior, mas sofre com o reajuste anual do aluguel.

Exemplo

Comprar um imóvel de R$500 mil à vista exige R$25 mil só de ITBI/Escritório. Financiá-lo pelo SAC diminui os juros totais, mas as primeiras parcelas são muito mais pesadas que o aluguel, o que faz com que o 'Cruzamento de Vantagem' atrase no Brasil.

Fontes Oficiais e Vigência

Metodologia verificada conforme legislação vigente.

Índice FipeZAP

Vigência: Série Histórica Nacional

Caixa Econômica Federal

Regras de uso do FGTS

Perguntas Frequentes

No Brasil, temos altas taxas de juros (puxadas pela Selic), o que torna a aplicação financeira do Inquilino muito mais vantajosa que nos EUA. Em contrapartida, as parcelas decrescentes do SAC diminuem a dívida do comprador mais rápido. Além disso, impostos de transferência (ITBI e cartórios) comem de 4% a 6% do valor de imediato num fluxo de caixa que não retorna.

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